Es ist ein Projekt, auf das Christoph Tholl stolz ist: Im Sommer wurde im Kölner Stadtteil Lövenich die Sieben Brücken Schule eröffnet. Eine private Ersatzschule, gefördert mit Mitteln der Stadt, um die Misere, dass es in der Domstadt zu wenig Schulplätze für zu viele Kinder und Jugendliche gibt, zu lindern. Selbst Nordrhein-Westfalens Innenminister Herbert Reul (CDU) schaute zur Eröffnung im Kölner Westen vorbei.
Dass die Schule im laufenden Halbjahr für die ersten Klassen ihre Türen öffnen konnte, daran hatte Christoph Tholl seinen Anteil. Denn das heutige Schulgebäude war noch vor wenigen Jahren ein IT-Rechenzentrum, wurde anschließend als Büro genutzt. Dann baute Tholls gleichnamige Firmengruppe, ein mittelständisches Familienunternehmen mit 180 Mitarbeitenden und einem Jahresumsatz von knapp 40 Millionen Euro, das Gebäude um. Aus einem nicht mehr benötigten Bürokomplex wurde eine Bildungsstätte.
Wohnen: Rund 11 Millionen Quadratmeter an Büro- und Gewerbefläche standen zuletzt leer
Nicht mehr benötigte Gewerbeimmobilien gibt es derzeit einige in Deutschland. 11 Millionen Quadratmeter standen 2024 leer, hat der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), ermittelt. „Natürlich hat sich durch die Digitalisierung das Arbeits- und Wohnverhalten der Menschen insgesamt verändert“, sagt Sören Bartol (SPD), Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesbauministerium, dieser Redaktion. Im Zuge der Corona-Pandemie entdeckten viele Firmen hierzulande die mobile Arbeit für sich. Trotz mancher Versuche, die Mitarbeiter wieder ins Büro zu holen – ein Viertel der Beschäftigten arbeitet zumindest an einigen Tagen nun dauerhaft von zu Hause, hat das Münchener ifo-Institut ermittelt. „Desk-Sharing ist in vielen Unternehmen mittlerweile Normalität. Das alles hat Auswirkungen auf den Bürobedarf“, sagt Bartol.
Hinzu kommt das veränderte Einkaufsverhalten, Stichwort Online-Handel. Und die wirtschaftlich schlechte Lage. Unternehmen passen sich an, verkleinern ihre Büro- und Verkaufsflächen, ziehen aus bestehenden Hallen und Gebäuden aus. Nach dem Homeoffice rollt schon die nächste technologische Welle auf den Gewerbeimmobilienmarkt zu: die Künstliche Intelligenz. Und deren Auswirkungen könnten noch viel stärker sein als die Folgen der mobilen Arbeit.
Künstliche Intelligenz: Zahlreiche Firmen wollen in den nächsten Jahren Büroflächen reduzieren
So zeigt eine Umfrage unter 502 Personalentscheidern in den sieben größten Städten, dass 44 Prozent der Manager damit rechnen, dass in den nächsten vier Jahren 20 bis 40 Prozent weniger Bürofläche durch den Einsatz von KI benötigt werden. 37 Prozent der Befragten sagten, dass Flächen vor allem frei werden, weil perspektivisch weniger Personal für Schreibarbeiten benötigt werde – also etwa Marketing- oder Social-Media-Abteilungen. Durchgeführt wurde die Umfrage, deren Ergebnisse dieser Redaktion vorliegen, vom Meinungsforschungsinstitut Trend Research Hamburg im Auftrag der GSG Berlin, einem der größten gewerblichen Vermieter in der Hauptstadt.
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Für Arbeitnehmer klingt das zunächst wenig rosig. Andererseits verschärft sich schon heute – trotz der wirtschaftlichen Misere – der Fachkräftemangel. Hier kann, so die Hoffnung, KI womöglich aushelfen. So oder so: Der Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt dürfte sich verändern. Und bietet womöglich Chancen für Menschen, die eine bezahlbare Wohnung suchen. „Wo Wirtschaftsimmobilien dauerhaft nicht mehr benötigt werden, ergeben sich sicherlich Potenziale zur Umwandlung in Wohnraum“, sagt Staatssekretär Bartol. „Das kann den Wohnungsmarkt entlasten, insbesondere in angespannten Wohngegenden, in denen Bauland üblicherweise nur sehr begrenzt zur Verfügung steht.“
Und auch ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan findet: „Wir müssen darüber reden, wie bei der Um- und Nachnutzung von Bürogebäuden mehr möglich gemacht werden kann.“ Zu oft scheitere der Umbau vieler Immobilien an den Kosten und den langen Genehmigungszeiten.
Wohnen: Umwandlung von Gewerbeimmobilien ist mit zahlreichen Hürden verbunden
Skeptisch ist Sebastian Blecke. „Schaut man nur auf die Zahlen, dann sieht es erst mal wie eine Riesenchance aus“, sagt der GSG-Geschäftsführer im Gespräch mit dieser Redaktion. Allein in Berlin stünden derzeit rund zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. „Natürlich gibt es den Reflex, sofort zu sagen: Dann wandelt das doch einfach in Wohnungen um.“ Doch „einfach“ sei daran wenig.
Die Probleme fangen schon bei den Genehmigungen an, zählt Blecke auf. Eine reine Wohnnutzung in einer ehemaligen Büroimmobilie im Gewerbegebiet? Genehmigungstechnisch so gut wie unmöglich. Und dann sind da die hohen Umwandlungskosten – „mindestens 2.000 Euro pro Quadratmeter“, beziffert Blecke. Ein Investment, das sich rentieren muss.
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Und das ist mit einer Umwandlung keineswegs sicher, schließlich ist der Mietmarkt bei Wohnungen stark reguliert. Blecke bringt ein Praxisbeispiel: 1A-Lage in Berlin, bis zu 40 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete zuzüglich Umsatzsteuer seien bei gewerblichen Vermietungen in Toplagen nach wie vor möglich. Nach einer Umwandlung blieben davon vielleicht noch 18 bis 20 Euro brutto ohne Umsatzsteuer übrig. Gerade für Immobilienfonds wäre das ein No-Go: Denn nicht nur das Ertragspotenzial würde sich so halbieren, auch die Bewertung der Immobilie wäre sehr wahrscheinlich stark rückläufig. Anders ausgedrückt: „Da fliegen Businesspläne auseinander“, sagt Blecke. Zumindest auf dem Papier würde Wert vernichtet werden. „Da lassen Fondsgesellschaften die Immobilie lieber leerstehen und hoffen auf bessere Tage.“
Bundesregierung plant neues Förderprogramm für Umwandlung von Immobilien
Auch Staatssekretär Bartol verweist auf die „teilweise schwer kalkulierbaren Kosten“ und den Aufwand bei einer Umwandlung. Oft sei es einfacher, ein „nicht mehr passendes Gebäude abzureißen, als individuell umzuplanen und zu sanieren“, sagt Bartol und fordert eine neue „Umbaukultur“: Bauherren, Architekten und Projektentwickler müssten vorhandene Bausubstanz nutzen, statt diese abzureißen und neu zu bauen. Ab dem kommenden Sommer will die Bundesregierung den Umbau von Gewerbe- zu Wohnimmobilien auch finanziell fördern, kündigte Bartol an.
„Schon heute rechnen sich die meisten Umwandlungsprojekte nur mit Förderprogrammen“, sagt Bau- und Sanierungsunternehmer Christoph Tholl. Und noch ein Problem adressiert der Unternehmer: Die Anfragen, die seine Firma im Bereich Wohnen erhält, würden sich gleichen: Mikroapartments für Studierende, Seniorenwohnungen, Wohnungen für Pflegekräfte. Größere Wohnungen für Familien? Fehlanzeige. „Bei Mikroapartments ist das Verhältnis von Kosten zu Miete einfach günstiger, führt aber zu einer einseitigen Verschiebung am Wohnungsmarkt“, erklärt Tholl.
„Das Büro bleibt – aber es muss neu gedacht werden.“
Aygül Özkan, ZIA-Hauptgeschäftsführerin
„Campusähnliche Strukturen“: Wohnen und Gewerbe sollen enger verzahnt werden
Bestände besser zu nutzen, hält er aber für einen wichtigen Hebel: „Wir sollten die Gebäude nicht abreißen, sondern müssen Wohnen und Gewerbe besser verzahnen“, schlägt Tholl vor. Unten im Gebäude könnte etwa die Fläche so umgewandelt werden, dass sie Platz für eine Arztpraxis, ein Restaurant oder ein Fitnessstudio bietet. Darüber könnten dann Wohnungen entstehen.
Ein Konzept, dem auch GSG-Chef Blecke einiges abgewinnen kann. „Campusähnliche Strukturen“ nennt er das – und es sei eben viel mehr als nur Aktionismus aus Verzweiflung heraus: „Es ist eine Chance, dass die Standorte am Ende attraktiver sein können als vorher.“ Und auch ZIA-Hauptgeschäftsführerin Özkan glaubt trotz aller Potenziale bei der Umwandlung: „Das Büro bleibt – aber es muss neu gedacht werden.“ Ein Büro sei mehr als nur eine Fläche, es sei Teil der Unternehmens- und Arbeitskultur: „Idealerweise attraktiv und damit ein Anreiz, tatsächlich ins Büro zu kommen.“
