Der Energieausweis ist das zentrale Dokument zur energetischen Bewertung eines Gebäudes. Er zeigt anhand von Kennwerten wie dem Primär- und Endenergiekennwert, wie viel Energie eine Immobilie verbraucht oder benötigt. Die integrierte Farbskala von Grün nach Rot sowie die Einteilung in Energieeffizienzklassen machen den energetischen Zustand auf einen Blick vergleichbar.

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Wer ihn wofür braucht

Eigentümer nutzen das offiziell ausgestellte Dokument zur energetischen Bewertung einer Immobilie. Es dient auch als Orientierungshilfe für anstehende Sanierungen oder Modernisierungsmaßnahmen. Verkäufer und Vermieter dagegen müssen den Ausweis potenziellen Kauf- oder Mietinteressenten vorlegen. Er dient als gesetzlich vorgeschriebene Informationsbasis, um anfallende Energiekosten im Vorfeld realistisch einzuschätzen.

Welche Varianten gibt es und wer braucht welche?

In Deutschland existieren zwei grundlegende Arten des Energieausweises, die den energetischen Ist-Zustand auf unterschiedliche Weise dokumentieren. Beim Energiebedarfsausweis werden Kennwerte rein rechnerisch ermittelt. Hierzu analysiert ein Experte die Bausubstanz, die Dämmung sowie die verbaute Heizungs- und Anlagentechnik der Immobilie. Er ist Pflicht für ältere, unsanierte Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht die Anforderungen der damaligen Wärmeschutzverordnung erfüllen. Zudem ist er bei Neubauten Standard.

Der Energieverbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen, gemessenen Verbrauchswerten der Bewohner. Hierfür werden in der Regel die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre ausgewertet. Diese Variante ist zulässig für Wohngebäude mit mindestens fünf Wohnungen oder für jüngere beziehungsweise bereits energetisch sanierte Immobilien, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.

Wann und für wen der Ausweis verpflichtend?

Den Energieausweis kann per se jeder freiwillig beantragen, in folgenden Szenarien ist er aber gesetzlich verpflichtend.: Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie oder Wohnung muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach Vertragsabschluss an den neuen Nutzer übergeben werden. Bei Neubau oder größeren Sanierungen, bei denen eventuell bereits umfassende energetische Änderungen vorgenommen wurden, benötigt man einen neuen Bedarfsausweis., bei dem die Berechnungen für das gesamte Gebäude angestellt wurden. Öffentliche Gebäude mit starkem Publikumsverkehr müssen ihn ab einer bestimmten Nutzfläche gut sichtbar aushängen. Ausnahme: Denkmalgeschützte Gebäude sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern sind in der Regel von der Ausweispflicht befreit.

Was sind die eingeführten Neuerungen?

Die jüngst wirksam gewordenen Neuerungen basieren maßgeblich auf der Anpassung an die reformierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Damit wurde ein harmonisierter Rahmen geschaffen, um den europaweiten Gebäudebestand bis 2050 schrittweise auf Nullemissionsniveau zu bringen. Zuvor basierten die Energieausweise dagegen auf nationalen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Der Fokus lag vor allem auf der reinen Dokumentation des Ist-Zustands bei Eigentümerwechseln.

Mit der neuen Regelung wird der Fokus eher auf „Worst-Performing Buildings“ (WPB) gelegt. Die Kriterien wurden verschärft, um die ineffizientesten Gebäude in Deutschland präziser zu identifizieren. Gemeint sind damit die untersten 43 Prozent des nationalen Bestands. Der Energieausweis dient nun als direktes Kontrollinstrument, ob eine Immobilie unter diese verschärften energetischen Schwellenwerte fällt. Über eine strengere Klassen-Skalierung wurde die Zuweisung zu den Effizienzklassen europaweit vereinheitlicht, um den realen Treibhausgas-Minderungszielen besser Rechnung zu tragen. Der Ausweis enthält zudem nun standardisierte, noch konkretere Empfehlungen für den schrittweisen Umstieg auf erneuerbare Energien und Dekarbonisierung.

Wie beantragt man den Ausweis und wo?

Der Beantragungsprozess lässt sich verlässlich in wenigen Schritten durchführen.

Daten sammeln: Für den Verbrauchsausweis müssen die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre sowie Objektdaten wie zum Baujahr oder der Wohnfläche bereitgestellt werden. Für den Bedarfsausweis sind detaillierte Pläne zur Bauweise und Heiztechnik nötig.

Zertifizierten Aussteller finden: Der Energieausweis darf nur von Personen mit besonderen Berufs- und Ausbildungsqualifikationen ausgestellt werden. Das sind beispielsweise staatlich anerkannte Energieberater, Architekten, Ingenieure oder qualifizierte Handwerker.

Beauftragung und Registrierung: Der Experte prüft die Daten, oftmals auch über eine Vor-Ort-Begehung oder detaillierte Fotodokumentation. Jeder neu ausgestellte Ausweis erhält eine offizielle Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) zur Qualitätssicherung.

Ausstellung: Nach der finalen Berechnung wird das Dokument dem Antragsteller digital oder in Papierform übergeben. Es ist ab dem Ausstellungsdatum 10 Jahre lang gültig.

Was kostet der Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis sind nicht gesetzlich festgeschrieben und variieren je nach Aufwand und gewählter Variante deutlich. Da für einen Energieverbrauchsausweis primär vorhandene Verbrauchsdaten ausgewertet werden, ist der Aufwand geringer. Die Preise bewegen sich dadurch erfahrungsgemäß in einem Rahmen von etwa 50 bis 150 Euro.

Aufgrund der komplexen mathematischen Modellierung der Gebäudehülle und der Anlagentechnik ist der Energiebedarfsausweis deutlich arbeitsintensiver. Hier müssen Eigentümer mit Kosten zwischen 300 und 500 Euro rechnen, zumindest bei Ein- bis Zweifamilienhäusern. Bei größeren Mehrfamilienhäusern oder Spezialimmobilien kann der Preis auch darüber liegen.

Ein Energiecheck als Update

Um herauszufinden, welche Bereiche einer Immobilie für eine optimale Energieeffizienz saniert werden müssen, lohnt sich ein Energiecheck. Dieser wird von unabhängigen Energieberatern, über die Verbraucherzentralen und die Sparkassen angeboten. Letztere bieten zudem einen Modernisierungsrechner an, worüber ein individueller Modernisierungsplan erstellt und anschließend eine Energieberatung angeboten wird. Auf Wunsch werden dann auch Finanzierungs- und Kreditmöglichkeiten vorgestellt und für den jeweiligen Kunden individuell angepasst.