Zusammenfassung

  • Der demografische Wandel sorgt in Deutschland dafür, dass Wohnungsnot in den Städten und Leerstand auf dem Land zugleich wachsen.
  • Die regionalen Unterschiede werden sich weiter verstärken – Ballungsräume brauchen mehr Neubau, während ländliche Gebiete mit sinkender Nachfrage und leeren Wohnungen kämpfen.
  • Experten fordern deshalb keine einheitliche Wohnungspolitik.

Wenn in Deutschland über den demografischen Wandel gesprochen wird, geht es meist um Fachkräftemangel, Renten und Pflege. Doch Experten sehen noch eine weitere Entwicklung, die bislang deutlich weniger Aufmerksamkeit erhält: die Folgen für den Wohnungsmarkt.

Während in vielen Großstädten wie Berlin, München oder Köln Wohnungen fehlen, kämpfen andere Regionen wie Mannheim oder Karlsruhe bereits heute mit Leerstand und schrumpfenden Ortschaften. Wie wird sich Deutschlands Wohnungsmarkt in den kommenden Jahrzehnten verändern – und unterschätzen wir diese Entwicklung bislang?

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Wohnungsmarkt steht vor Spagat zwischen Leerstand und Wohnungsmangel

Japan zeigt bereits heute, welche Folgen eine alternde Gesellschaft für Städte und Gemeinden haben kann. Rund 14 Prozent aller Wohngebäude stehen dort leer – eine Entwicklung, die vor allem auf niedrige Geburtenraten, Abwanderung und eine alternde Bevölkerung zurückzuführen ist. Auf Deutschland lässt sich dieses Szenario zwar nicht eins zu eins übertragen. Hierzulande gibt es rund vier Prozent Wohnungsleerstand. Anders als Japan konnte Deutschland seine Bevölkerungsentwicklung durch Zuwanderung über viele Jahre stabilisieren.

Dennoch altert auch hierzulande die Gesellschaft. Gleichzeitig entwickeln sich die Regionen zunehmend unterschiedlich. Während wirtschaftsstarke Ballungsräume weiter wachsen und Wohnraum knapp bleibt, verlieren andere Landkreise Einwohner. Genau diese räumlichen Unterschiede könnten den Wohnungsmarkt in den kommenden Jahrzehnten stärker prägen als die Frage, ob Deutschland insgesamt wächst oder schrumpft. Experten gehen deshalb davon aus, dass Wohnungsmangel und zunehmender Leerstand künftig nebeneinander existieren werden.

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Demografischer Wandel führt zu Ungleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt

Dass sich Deutschland in Zukunft demografisch tiefgreifend verändern wird, gilt für Frank Swiaczny vom Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung als sicher. Seit Jahrzehnten werden weniger Kinder geboren, gleichzeitig erreichen die geburtenstarken Babyboomer nach und nach das Rentenalter. Damit gehe eine demografische Trägheit einher, durch die sich die Alterung der Bevölkerung „zumindest in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren“ vergleichsweise verlässlich vorhersagen lasse.

Migration könne diese Entwicklung zwar abmildern, aber nicht aufhalten. „Auch Zugewanderte werden irgendwann älter“, sagt Swiaczny. Einen flächendeckenden Wohnungsleerstand erwartet der Bevölkerungswissenschaftler dennoch nicht. Vielmehr werde der demografische Wandel die Regionen unterschiedlich treffen. „Es gibt regional nicht nur Wohnungsmangel, sondern auch Fehlverteilung“, sagt er. Während wirtschaftsstarke Städte und Ballungsräume weiter wachsen und Wohnraum knapp bleibt, verlieren viele ländliche Regionen bereits heute Einwohner.

Entscheidend sei dabei nicht allein die Bevölkerungszahl, sondern vor allem die Entwicklung der Haushalte. Immer mehr Menschen leben allein oder zu zweit, gleichzeitig bleiben ältere Menschen häufig über viele Jahre in ihren Häusern oder Wohnungen. Dadurch steigt der Wohnflächenbedarf pro Kopf weiter an. Für den Wohnungsmarkt bedeutet das: Die Folgen des demografischen Wandels werden regional sehr unterschiedlich ausfallen.

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Städte wachsen, ländliche Regionen verlieren Einwohner

Dass diese räumlichen Unterschiede in der öffentlichen Debatte bislang zu wenig Beachtung finden, betont auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Auf die Frage, welche Entwicklung Deutschland im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel derzeit unterschätze, antwortet das Institut eindeutig, dass „der demografische Wandel vor allem eine räumliche Herausforderung ist“. Die Diskussion konzentriere sich häufig auf Alterung oder Fachkräftemangel. Mindestens genauso wichtig sei jedoch, dass sich Deutschland regional immer stärker auseinanderentwickele.

Die Folgen zeigen sich nach Einschätzung des Instituts bereits heute. Während wirtschaftsstarke Großstädte und ihr Umland weiterhin dringend zusätzlichen Wohnraum benötigten, kämpften strukturschwächere Regionen mit sinkender Nachfrage und zunehmendem Leerstand. Nach Berechnungen des Instituts werden bis 2030 jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt – ein Fünftel davon allein in den sieben größten deutschen Städten. Besonders der sogenannte strukturelle Leerstand, also dauerhaft ungenutzte Wohnungen infolge fehlender Nachfrage, dürfte nach Einschätzung des BBSR in vielen ländlichen Regionen weiter zunehmen.

Mit der Alterung der Babyboomer werde sich diese Entwicklung zusätzlich verstärken. In den kommenden Jahrzehnten würden viele Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen neue Eigentümer suchen. Ob sie erneut genutzt werden, hänge jedoch entscheidend vom Standort ab. In Regionen mit hoher Nachfrage dürften frei werdende Häuser meist schnell wieder bewohnt werden. In Regionen mit schrumpfender Bevölkerung könne der Eigentümerwechsel dagegen deutlich schwieriger werden – insbesondere dann, wenn Gebäude umfangreich saniert werden müssen.

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Für das BBSR folgt daraus eine klare Konsequenz: Deutschland braucht keine einheitliche Wohnungspolitik, sondern regionale Lösungen. Während in Wachstumsregionen Neubau weiterhin unverzichtbar bleibt, werden in anderen Teilen des Landes Umbau, Nachnutzung, Leerstandsaktivierung, also Maßnahmen, die Gebäude und Wohnflächen wieder nutzbar machen, und teilweise auch Rückbau an Bedeutung gewinnen. Wohnungs-, Stadtentwicklungs- und Regionalpolitik müssten deshalb künftig deutlich stärker zusammengedacht werden.

Kommunen fordern regionale Lösungen für den demografischen Wandel

Auch der Deutsche Städte- und Gemeindebund hält den demografischen Wandel für eine räumlich sehr unterschiedliche Herausforderung. Während wachsende Regionen vor allem zusätzlichen Wohnraum sowie den Ausbau von Kitas, Schulen und Verkehrsinfrastruktur benötigten, müssten schrumpfende Kommunen Leerstände wieder bewohnbar machen und Ortskerne stärken, trotz sinkender Einwohnerzahlen sichern. Einheitliche Lösungen seien dafür ungeeignet. Der Verband fordert stattdessen eine regional ausgerichtete Politik sowie finanziell handlungsfähige Kommunen. Städtebauförderung, Regionalförderung und Programme zur Sanierung von leer stehenden Gebäuden müssten deshalb langfristig abgesichert werden.

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Der Deutsche Städtetag verweist auf die sehr unterschiedlichen Herausforderungen vor Ort. In Ballungsräumen scheitere zusätzlicher Wohnungsbau häufig an hohen Baukosten, Fachkräftemangel, Flächenknappheit und Finanzierungsproblemen. In strukturschwachen Regionen gehe es dagegen weniger um Neubau als um die Sanierung und Umnutzung bestehender Gebäude sowie die Stärkung der Ortskerne. Gleichzeitig müssten Kommunen trotz sinkender Einwohnerzahlen Straßen, Wasserleitungen oder öffentliche Gebäude weiter finanzieren, während ihre Steuereinnahmen zurückgingen. Deshalb plädiert auch der Städtetag dafür, Wohnungs-, Städtebau- und Strukturpolitik stärker an den unterschiedlichen regionalen Entwicklungen auszurichten.