Mietrecht

Wenn der Mieter stirbt, bleibt der Vertrag bestehen

Ein verwaister Raum. Damit es soweit nicht erst kommt, sollten Eigentümer und Erben miteinander sprechen

Ein verwaister Raum. Damit es soweit nicht erst kommt, sollten Eigentümer und Erben miteinander sprechen

Foto: jacquesvandinteren / Getty Images/iStockphoto

Hamburg  Für Hinterbliebene von gestorbenen Mietern gelten Schutzregelungen. Bleibt jemand in der Wohnung, darf die Miete nicht erhöht werden.

Mitbewohner eines verstorbenen Mieters sind vor dem Rauswurf aus der Wohnung geschützt. Der Gesetzgeber hat entsprechende Regeln aufgestellt. Die wichtigste lautet: Der bestehende Mietvertrag läuft zunächst weiter. Der Vermieter kann also auch nach dem Tod des Mieters Mitbewohner nicht einfach vor die Tür setzen.

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch rutschen Partner oder Kinder automatisch in das Mietverhältnis hinein, sofern sie schon zuvor mit in der Wohnung gelebt haben (BGB, Paragrafen 563, 563a). Auch Verwandte beispielsweise Onkel, Cousinen, Oma, aber auch Freunde und WG-Mitbewohner dürfen in der Regel in der Wohnung bleiben. Voraussetzung: Sie haben mit dem Gestorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt. „Anhaltspunkte dafür sind langes Zusammenleben, eine gemeinsame Haushaltskasse, keine andere Partnerschaft“, sagt Mietrechtsanwalt Michael Eggert aus Dresden.

Der Mitbewohner übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Das bedeutet: Wer sein sogenanntes Eintrittsrecht nicht nutzen will, muss den Vermieter informieren – und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Praktisch kommt das einer Kündigung des Vertrags gleich.

Kein Recht zur außerordentlichen Kündigung

Das Fortsetzen des Mietverhältnisses hat für den Vermieter hingegen enorme Auswirkungen. Denn er hat kein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber demjenigen, der in der Wohnung bleiben will. Es sei denn, es gäbe einen wichtigen Kündigungsgrund (BGB, Paragraf 563 Abs. 4). Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich der Eigentümer und der künftige Mieter spinnefeind sind oder wenn letzterer wegen Drogenproblemen oder Kriminalität im Haus bereits aufgefallen ist.

Eigentümer können – anders als bei einer Neuvermietung – auch keine höhere Miete durchsetzen. Außerdem dürfen sie keine Neuregelung zu Schönheitsreparaturen oder zu den Nebenkosten vereinbaren. „Sind diese im Altmietvertrag nicht geregelt, können sie nicht neu eingeführt werden“, sagt Eggert. Das ist gerade bei älteren Menschen ein wichtiger Punkt, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung gelebt haben. Dem Eigentümer können dadurch finanzielle Nachteile entstehen – vor allem in teuren Ballungszentren. Michael Eggert berichtet von einer 350 Quadratmeter großen Altbauwohnung in bester Münchner Lage. Dafür zahlte die alte Mieterin nur knapp 900 Euro. Nach ihrem Tod berief sich die Familie auf ihr Eintrittsrecht. Der Eigentümer scheiterte mit seinem Vorhaben, die Wohnung für mehrere Tausend Euro neu zu vermieten.

Sterben alleinlebende Menschen, bleibt der Mietvertrag nach ihrem Tod weiter in Kraft. „Das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgesetzt, falls kein anderer Mitbewohner in den Vertrag eintritt“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Der oder die Erben müssen also zunächst die Miete weiter zahlen (BGB, Paragraf 564). Sie haben jedoch die Möglichkeit, die Wohnung innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ können sie das Erbe auch ausschlagen, um so das Mietverhältnis zu beenden. Das kann manchmal sinnvoll sein: Denn Erben müssen auch für Mietschulden aufkommen, wie Ropertz anmerkt. Oder sie sind Ansprechpartner für ausstehende Schönheitsreparaturen.

Erben müssen Vermieter informieren

„Will der Vermieter den Mietvertrag kündigen, muss er darüber alle Erben informieren“, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Auch umgekehrt gilt: Wollen Erben die Wohnungen kündigen, müssen alle unterschreiben – oder ein Einzelner übernimmt diese Aufgabe, nachdem er dazu bevollmächtigt wurde. Wenn sich keine Angehörigen melden, sollte sich der Eigentümer zügig an das Nachlassgericht wenden. Dort erfährt er, ob es Erben gibt, die er anschreiben kann. „Falls nicht, sollten Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen“, rät Wiech. Der Nachlasspfleger handelt stellvertretend für die unbekannten Erben. Ihm gegenüber kann der Vermieter den Vertrag auflösen und Miete fordern.

Auch wenn es praktisch erscheint: Das Geld vom Konto des gestorbenen Mieters kann der Vermieter nur einziehen, solange das Konto gedeckt ist. Aus dem Erbe werden auch Kosten etwa für die Räumung der Wohnung oder Renovierungen bezahlt. Auch darum kümmert sich der Nachlasspfleger. Wenn kein Geld im Nachlass ist, bleiben Vermieter laut Wiech gegebenenfalls auf Kosten sitzen. Dennoch dürfen Eigentümer die Wohnung nicht auf eigene Faust leer räumen. Das wäre Hausfriedensbruch. Außerdem kann ihnen Schadenersatz drohen, wenn später beispielsweise ein Erbberechtigter auftaucht und die entsorgten Gegenstände zurückfordert. Denn dann gilt: „Der Vermieter hat das Beweisproblem“, erklärt Eggert.

Auch Verwandte dürfen die Wohnung nicht einfach betreten, um sie auszuräumen. Sollten Mitbewohner des Toten ins Mietverhältnis eingetreten sein, brauchen Angehörige deren Erlaubnis, bevor sie einen Fuß über die Schwelle setzen. Und selbst dann dürfen die Verwandten nicht einfach Gegenstände wie etwa Omas Sparbuch oder Schmuck mitnehmen.

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