Wohnungsmarkt

Ex-Verfassungsrichter: Mietendeckel trifft kleine Vermieter

Wiedervermietete Wohnungen sollen in Berlin maximal 9,80 Euro pro Quadratmeter kosten.

Wiedervermietete Wohnungen sollen in Berlin maximal 9,80 Euro pro Quadratmeter kosten.

Foto: imago stock / imago images/photothek

Berlin.  Der Ex-Verfassungsgerichtspräsident Hans-Jürgen Papier sagt: Der Beschluss des Berliner Senats verstößt mehrfach gegen das Grundgesetz.

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Im Oktober gab Berlin den Anstoß für Experiment auf dem deutschen Wohnungsmarkt: Weil die Mieten in den vergangenen Jahren nach oben schossen und sich Neuvermietungen nirgends so rasant verteuerten wie in der Hauptstadt, griff der von SPD, Linke und Grüne regierte Senat ein und beschloss den Mietendeckel.

Wenn das Abgeordnetenhaus im neuen Jahr seine Zustimmung gibt, sind erstmals in einer deutschen Stadt die Mieten für fünf Jahre eingefroren und können auf Antrag der Mieter sogar abgesenkt werden. Wer eine Wohnung wiedervermietet, darf maximal 9,80 Euro für den Quadratmeter nehmen.

Der Berliner Mietendeckel – nicht verfassungskonform, sagt Papier

Das Berliner Modell macht Schule: In München will der örtliche Mieterverein die Stadt per Volksbegehren zum Deckeln der Mieten zwingen, in Hessen und in Hamburg haben sich Bündnisse gebildet, die sich Berlin zum Vorbild nehmen und selbst im nicht für seine überteuerten Mieten bekannten Bremen hat es der Mietendeckel als Option in den Koalitionsvertrag geschafft.

Allerdings wäre ein solcher Deckel wohl gar nicht verfassungskonform. Zu diesem Schluss kommt der ehemalige Präsident des Bundesverfassungsgerichts, Hans-Jürgen Papier.

Ein Mietendeckel verstoße gleich mehrfach gegen das Grundgesetz, heißt es in einem Gutachten des Staatsrechtswissenschaftlers, das dieser im Auftrag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen erstellt hat und das unserer Redaktion vorliegt.

Hier geht es zu dem zweiten Gutachten zum Mietendeckel im Wortlaut (Bezahlinhalt).

Ein Vorwurf: Der Gleichheitsgrundsatz wird verletzt

So heißt es im Grundgesetz-Artikel 3, Satz 1: „Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.“ Ein Mietendeckel nach Berliner Vorbild sei mit diesem Gleichheitssatz „unvereinbar“, heißt es in dem 37-seitigen Gutachten.

Zum einen würde der Mietendeckel „Gleiches ungleich behandeln“, schreibt Papier. Das sei etwa der Fall bei grundsanierten Wohnungen. Während Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2014 erstmals bezogen wurden, nicht unter den Mietendeckel fallen, müssen Vermieter die Mieter für Wohnungen, die aufgrund einer umfassenden Sanierung denselben Standard aufweisen, ihre Miete deckeln.

Vor allem „kleine Vermieter“ sind laut Gutachten betroffen

Zum anderen werde „Ungleiches gleich“ behandelt: Vermieter, die bisher faire Mieten vereinbart hätten, würden genauso beschnitten wie Spekulanten. „Die gesetzliche Regulierung soll zwar eigentlich Wohnungskonzerne oder Immobilienspekulanten treffen. In Wirklichkeit bekommen aber vor allem „kleine Vermieter“ die Folgen dieser Regulierung zu spüren“, schreibt Papier.

Auch werde nicht unterschieden, ob ein Vermieter die Miete für die eigene Lebensgrundlage benötige. Hinzu komme ein spezifisches Berlin-Problem: Mietshäuser in West-Berlin würden häufig eine bessere bauliche Qualität aufweisen als in Ost-Berlin. Die Folge: Während die geplante Obergrenze 1,78 Euro niedriger als der Mietspiegel in West-Berlin sei, liege die mögliche Maximalmiete in Ost-Berlin sogar 30 Cent über dem derzeitigen Mietspiegel.

Mieter können Miete senken – ist das eine „Enteignung“?

Daneben stelle der Deckel einen „unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Vermieter dar“, urteilt Hans-Jürgen Papier. Die Mietobergrenzen könnten zu dauerhaften Verlusten bei der Vermietung führen, auch die Substanz von Wohngebäuden könne beeinträchtigt werden.

Dass die Mieter per Antrag ihre Mieter absenken können, hält der 76-Jährige ebenfalls nicht mit dem Grundgesetz vereinbar. Denn ein solcher Vorgang käme einer Enteignung gleich. Zwar sei es keine Enteignung im Sinne des Grundgesetzes, da es sich nicht um eine sogenannte Güterbeschaffung handele.

„Gleichwohl ist dieser Eingriff des Gesetzgebers in seiner Schwere einer(Teil-)Enteignung nahezu äquivalent“, schreibt Papier. Grundsätzlich erlaube erlaube das Grundgesetz zum Wohle der Allgemeinheit Enteignungen. Doch die dafür notwendigen hohen Anforderungen erfülle der Mietendeckel nicht.

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Bereits im ersten Gutachten hatte Papier den Mietendeckel zerpflückt

Das macht Papier unter anderem daran fest, dass in Berlin die Haushaltsnettoeinkommen binnen 2012 und 2018 um durchschnittlich 4,2 Prozent gestiegen seien, die Bestandsmieten sich aber nur um 3,3 Prozent erhöht hätten.

Bereits im September war Papier, der von 2002 bis 2010 an der Spitze des Bundesverfassungsgerichts stand, in einem Gutachten zu dem Schluss gekommen, dass die Bundesländer überhaupt nicht befugt seien, Mieten zu deckeln. Hier gibt es das erste Gutachten zum Mietendeckel im Wortlaut.

Das sei Aufgabe des Bundes, der dazu unter anderem die Mietpreisbremse im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert habe. Diese zeige laut Papier auch Wirkung, weshalb die Verhältnismäßigkeit eines Mietendeckels in Frage stehe. Nach der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 sei der Anstieg der Mieten zunächst bis 2017 auf jährlich 4,6 Prozent und von 2017 bis 2019 auf jährlich 2,5 Prozent zurückgegangen. 2,5 Prozent sei der niedrigste Anstieg im letzten Jahrzehnt.

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Erforderlichkeit könnte gegeben sein

Doch nicht alles an dem Mietendeckel sei verfassungswidrig. So müsse im Prozess immer auch die Frage gestellt werden, ob eine Maßnahme erforderlich und geeignet gewesen sei. Bei der Erforderlichkeit hält Papier fest, dass der Wohnungsneubau und die gesteigerte staatliche Förderung „nicht als milderes Mittel angeführt werden“ könnten, das gelte auch für das Wohngeld.

Zwar würde die Mietpreisbremse die Verdrängung finanziell schwacher Mieter bereits mildern können, da der Gesetzgeber aber einen Beurteilungsspielraum bei der Frage der Erforderlichkeit habe, schreibt Papier: „Die Einführung des Mietenstopps, der Absenkung und der Mietobergrenzen dürfte daher am Erforderlichkeitsprinzip verfassungsrechtlich (noch) nicht scheitern.“

Auch die Geeignetheit sei gegeben, mit dem Mietendeckel ließe sich der Preisanstieg stoppen.

Da Geeignetheit und Erforderlichkeit aber nicht ausreichen, um die Gesetzeskonformität zu gewährleisten, ist der Mietendeckel laut Papier doppelt verfassungswidrig: sowohl formell als auch materiell.

Mieterbund will trotzdem an Mietendeckel festhalten

Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz, hält es dennoch für legitim, dass das Land Berlin an dem Deckel festhält: „Es wäre grober Unfug, den Mietendeckel zurückzuziehen, nur weil ehemalige Richter solche Gesetze als nicht verfassungskonform einstufen. Niemand kann sicher voraussagen, wie das Bundesverfassungsgericht urteilen wird“, sagte Ropertz unserer Redaktion.

Wohnungswirtschafts-Präsident Axel Gedaschko sieht es dagegen nach dem Gutachten an der Zeit, „dass der Berliner Senat das politische Vorhaben Mietendeckel beerdigt und endlich den bezahlbaren Wohnungsbau voranbringt.“ Es könne nicht sein, dass „eine gewählte Regierung ihre Bürgerinnen und Bürger sehenden Auges in eine rechtlich unzulässige Situation hineinlaufen lässt, und das bei einem so zentralen Lebensbereich wie dem Wohnen“, sagte Gedaschko unserer Redaktion.

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