Betriebskosten

Viele falsche Abrechnungen: So prüfen Mieter die Nebenkosten

Vermieter dürfen die Kosten für die Abfuhr des Abfalls auf die Mieter umlegen.

Vermieter dürfen die Kosten für die Abfuhr des Abfalls auf die Mieter umlegen.

Foto: dpa Picture-Alliance / Horst Ossinger / picture alliance / Horst Ossinge

Berlin  Die Nebenkostenabrechnung für Mieter strotzt vor Zahlen. Doch die Kontrolle lohnt sich, denn laut Mieterbund gibt es viele Fehler.

Es ist eine Bleiwüste, die mindestens Respekt einflößt: Kosten, Verteilerschlüssel, Anteile – Zahlen, Zahlen, Zahlen. Wer versucht, die Betriebskostenabrechnung seines Vermieters nachzuvollziehen, braucht starke Nerven. Experten raten aller Komplexität zum Trotz zu Tatkraft und Sorgfalt.

Denn einer Schätzung des Mieterbundes zufolge ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Und auch von einem Guthaben sollte man sich nicht blenden lassen, es könnte zu klein ausgefallen sein. Eine Kontrollanleitung.

• Zeiträume

Nach Ende der Abrechnungsperiode hat der Vermieter zwölf Monate Zeit, die Abrechnung vorzulegen. Kommt diese für 2017 also nicht bis spätestens 31. Dezember 2018, sind etwaige Forderungen unwirksam. Mögliche Guthaben allerdings muss der Vermieter auch danach noch auszahlen.

• Art der Kosten

Laut Betriebskostenverordnung dürfen Vermieter 17 Kostenarten umlegen. Die 17. ist weit gefasst und heißt „sonstige Kosten“. Mieter sollten ihren Mietvertrag parat haben, denn darin ist geregelt, welche Betriebskosten abgerechnet werden dürfen: etwa Allgemeinstrom für das Flurlicht, Kosten für Straßenreinigung, Grundsteuer, Hausputz und Gartenpflege, Hauswart, Müllentsorgung, Versicherungen, Winterdienst oder Heizung.

Gibt es auf der Abrechnung Kosten, die nicht im Vertrag enthalten oder nicht von der Verordnung gedeckt sind, sind sie unwirksam. „In Standardmietverträgen gibt es den Passus, dass die in der Betriebskostenverordnung geregelten Kosten vom Mieter zu bezahlen sind, dieser Passus reicht aus“, sagt Johannes Hofele, Anwalt für Mietrecht aus Berlin.

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Nicht ausreichend aber sei ein einfacher Verweis auch auf „sonstige Kosten“. „Die müssen im Vertrag konkret beschrieben werden“, so Hofele.

Ist das nicht der Fall, muss der Mieter nicht zahlen. Ebenfalls unwirksam sind Kosten für die Hausverwaltung, für Instandsetzung und Instandhaltung oder Mehrverbräuche durch Defekte.

• Verteilerschlüssel

Mieter sollten auch den Verteilerschlüssel prüfen, nach dem die Kosten umgelegt werden. Normal ist die Aufschlüsselung nach Fläche, der Mietvertrag kann aber auch eine Umlage nach Köpfen oder Wohneinheiten regeln.

Wichtig ist hier, die Daten zu kon­trollieren und mögliche Veränderungen zu hinterfragen. Auch die Kenntnis von leer stehenden Wohnungen in Mehr­familienhäusern ist wichtig. Denn die Kosten dafür muss der Vermieter herausrechnen.

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• Vergleich

Mieter sollten die Abrechnung des Vorjahres zur Hand nehmen und jeden Einzelposten prüfen. Sind die Kosten erheblich gestiegen, etwa um mehr als zehn Prozent, sollte der Vermieter kontaktiert werden. Er muss dafür nachvollziehbare Gründe nennen. Kann er dies nicht, können die Kosten laut einem Gerichtsurteil des Kammergerichts Berlin nur in der Höhe des Vorjahres verlangt werden (Az. 12 U 216/ 04).

„Das Gebot der Wirtschaftlichkeit soll Mieter vor überhöhten Kosten schützen. Der Vermieter ist gefragt, die Nebenkosten nur so hoch ausfallen zu lassen, als würde er die Leistungen für sich selber einkaufen“, sagt Johannes Hofele. Und: Jeder Vermieter sei gut beraten, auffällige Preissteigerungen von sich aus zu erklären: „Vermieter sollten nichts zu verbergen haben.“

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• Kostenspiegel suchen

Wichtige Hinweise zu überzogenen Rechnungsposten kann auch der sogenannte Betriebskostenspiegel geben, der für viele Städte bei Mietervereinen oder auch im Internet abrufbar ist. Dieser Spiegel informiert über die Durchschnittspreise etwa für Allgemeinstrom oder auch die Gartenpflege. Gibt es hier Ausreißer nach oben, sollten Mieter nachhaken.

• Anschreiben

Haben Mieter Fehler oder Unregelmäßigkeiten festgestellt, sollten sie sich per E-Mail oder Brief an Vermieter und Verwalter wenden. Mieter haben das Recht, Rechnungen und Belege einzusehen.

• Nachzahlung

„Fällig wird eine Nachzahlung in der Regel nach vier Wochen“, erklären die Verbraucherschützer von Stiftung Warentest. Das Recht auf Beanstandung der Rechnung erlösche aber erst nach zwölf Monaten. Eine Nachzahlung können Mieter aufschieben, bis die Rechnungsprüfung nach Beanstandung abgeschlossen ist.

Das aber gilt nur für jene Bestandteile, die auch beanstandet werden. Die restlichen Nachzahlungen müssen überwiesen werden. „Mieter können auch eine Nachzahlung unter Vorbehalt überweisen und bei der Überweisung die mögliche Rückforderung im Betreff-Feld angeben“, rät Hofele.

• Ratgeber

Im Ernstfall müssen Vermieter oder Mieter ihre Forderungen einklagen. Hilfestellung gibt dann bei einer entsprechenden Mitgliedschaft ein Mieterverein oder ein Anwalt.

Auch die Verbraucherzentrale bietet Beratung an (ca. 40 Euro pro Termin). „Ich empfehle Mietern und Vermietern, dass sie sich nicht so feindselig gegenüberstehen. Ein Rechtsstreit kostet Nerven und Geld. Jede außergerichtliche Lösung ist besser“, sagt Hofele.

• Abschläge

Die Festsetzung der Abschläge, also der monatlichen Kostenvorauszahlungen, liegt rechtlich gesehen im Ermessen des Vermieters. Sie sollten den tatsächlich zu erwartenden Kosten entsprechen.

„Wenn die Abschläge zu niedrig oder zu hoch sind, würde ich mit dem Vermieter in Kontakt treten“, sagt Hofele, weil auch Mieter nach einer Abrechnung eine Anpassung verlangen könnten.

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