Mietrecht

Homeoffice – Nicht jede Arbeit ist zu Hause auch erlaubt

Wer in seinem Arbeitszimmer Akten studiert, muss keinen Ärger fürchten.

Foto: Christin Klose / picture alliance / dpa Themendie

Wer in seinem Arbeitszimmer Akten studiert, muss keinen Ärger fürchten.

Berlin  Viele machen ihre Arbeit von zu Hause aus. Doch darf man das überhaupt? Wann der Vermieter mitreden darf, was die Rechtsprechung sagt.

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Das Spektrum beim Homeoffice ist weit. Der Lehrer nutzt den privaten Schreibtisch zur Korrektur von Klassenarbeiten, der freie Autor arbeitet vor allem in den eigenen vier Wänden, die Tagesmutter macht die Wohnung für einige Stunden zum Kindergarten, oder die Kosmetikerin nutzt ein Zimmer als Salon.

Wer in der Mietwohnung leben und arbeiten möchte, hat viele Möglichkeiten, muss diese aber je nach Ausmaß mit dem Vermieter absprechen.

Wann muss ich den Vermieter über meine Arbeit zu Hause informieren?

Für das häusliche Arbeitszimmer muss man nach Ansicht von Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied im geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV), nicht um Erlaubnis fragen. Wenn der Lehrer seinen Unterricht zu Hause vorbereitet oder der Anwalt Akten in den eigenen vier Wänden studiert, sei das vom Wohngebrauch erfasst. Anders sei es bei einer gewerblichen oder teilgewerblichen Nutzung.

Ab wann beginnt eine gewerbliche Nutzung?

„Es gibt keine feste Definition“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Gewerbliche Nutzung liegt laut Beate Heilmann auf jeden Fall dort vor, „wenn man in der Wohnung komplett seinen Lebensunterhalt verdient“.

Das Flächenverhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten sei dabei nicht entscheidend. Auch teilgewerbliche Nutzung und Mischmietverhältnisse gibt es – das sollte mit dem Vermieter geklärt und gegebenenfalls ein entsprechender Vertrag aufgesetzt werden.

Hintergrund: „Beim Wohnungsmietvertrag ist ziemlich exakt geregelt, ob und inwieweit die Miete erhöht werden darf, beim Gewerbemietvertrag ist das nicht der Fall“, erklärt Ropertz. „Bei letzterem gelten keine Kündigungsschutzregelungen, wie sie beim Wohnungsmietvertrag gelten.“

Muss der Vermieter einer Arbeit in der Wohnung zustimmen?

Wenn er die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet hat, kann er ablehnen. Beate Heilmann rät, generell mit offenen Karten zu spielen. Das heißt, den Vermieter zu informieren, wenn man die Räume nicht ausschließlich zum Wohnen nutzen will.

Denn vielleicht wolle man ja die Adresse auf Visitenkarten angeben oder sogar ein Schild am Haus anbringen? „Wer nichts sagt, läuft Gefahr, dass man wegen vertragswidriger Nutzung abgemahnt und fristlos gekündigt wird, auch eine ordentliche Kündigung ist möglich“, mahnt die Anwältin. Habe der Vermieter zugestimmt, sollte man das entsprechend dokumentieren.

Was muss ich beachten, wenn ich in der Wohnung arbeite?

Eine Tätigkeit wie die Arbeit am Computer fällt den Hausbewohnern nicht auf. Kommt es zu größerem Kundenverkehr, kann es schon problematischer werden. „Es geht dann nicht, dass es zu Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Mitmieter kommt oder die Wohnung in Mitleidenschaft gezogen wird“, sagt Ropertz.

Immer wieder gebe es Gerichtsurteile, die sich mit Einzelfällen befassten. „Es gibt eine BGH-Entscheidung, wonach es nicht geht, dass man Gitarrenunterricht in der Wohnung gibt und in der Woche zwölf Schüler hat.“

Welche Tätigkeiten sind in Mietwohnungen von vornherein tabu?

„Alles, was natürlich im weitesten Sinne strafrechtlich relevant ist, ist nicht genehmigungsfähig“, sagt Beate Heilmann. „Das, was im Zweifelsfall sowieso nicht gesetzlich erlaubt ist. Außerdem muss der Vermieter dem Mieter nichts genehmigen, was er selbst nicht dürfte, zum Beispiel Wohnraum ohne Weiteres zu gewerblichen Zwecken umwidmen oder eine baurechtlich nicht erlaubte Nutzung wie die Tankstelle im reinen Wohngebiet.“

Was gilt für Tagesmütter?

Wer als Tagesmutter Kinder in der Wohnung betreuen will, sollte das mit dem Vermieter absprechen, rät Heiko Krause, Bundesgeschäftsführer beim Bundesverband für Kindertagespflege. Eine gesetzliche Auflage dazu gibt es zwar nicht, aber viele Vermieter haben in ihren Mietverträgen stehen, dass ihnen eine solche Tätigkeit anzuzeigen ist.

„Wir erleben, dass Vermieter das Thema zunehmend restriktiv handhaben, einmal aus Brandschutzgründen, aber auch wegen des Lärms. Die Kinder werden ja jeden Tag gebracht und geholt – sie sind vielleicht auch mal im Flur, stellen dort ihre dreckigen Schuhe ab. Nicht alle Vermieter sind bereit, Tagespflege-Personen eine Wohnung zu vermieten.“ Andererseits: Ein Urteil des Amtsgerichts Bonn (Az.: 27 C111/17) zeigt auch, eine WEG darf beispielsweise das Betreuen von Kindern im Haus nicht ohne Weiteres verbieten.

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