Kreditvergabe

Der Weg zum Traumhaus ist steiniger geworden

Wer ein Haus im Neubaugebiet, hier das Heißener Areal Auf der Wegscheid

Foto: Hans Blossey

Wer ein Haus im Neubaugebiet, hier das Heißener Areal Auf der Wegscheid Foto: Hans Blossey

mülheim.   Die Hürden für Häuslebauer zum Immobilienkredit sind mittlerweile immens hoch. Banken sorgen sich um Kundenzufriedenheit, fordern Nachbesserungen.

Familie Jansen hat lange gesucht. Jetzt aber hat sie ihr Traumhaus gefunden. Und das auf dem überhitzten Immobilienmarkt. Entsprechend viele Bewerber gibt es für das rare Schmuckstück. Also muss es schnell gehen. Papa Jansen ruft bei seiner Sparkasse an, um eine Finanzierungszusage zu bekommen - jenes bereits tausendfach ausgegebene Schriftstück, mit denen Käufer bislang relativ rasch das Haus beim Makler reservieren konnten. Ein Gespräch mit dem Bankberater über wichtige Eckpunkte reichte dazu in der Regel aus. Jetzt aber nicht mehr.

Bevor Papa Jansen einen Termin bekommt, bittet ihn sein Bankberater nun zunächst, eine fünf Seiten lange Selbstauskunft zur Kreditwürdigkeitsprüfung auszufüllen und einzureichen, inklusive einer Kopie des Personalausweises, des letzten Einkommenssteuerbescheides, der Steuererklärung, dem Einkommensnachweis der vergangenen drei Monate und einer Vermögensaufstellung. Erst danach kommt es zu einem Termin.

„Grundsätzlich sinnvoll, aber überreguliert“

Und dies ist lediglich der erste von insgesamt zehn Schritten, die zum Abschluss eines Kreditvertrages führen können - wenn die Familie Jansen nicht schon vorher entnervt aufgibt oder durch die strenger gewordenen Vorgaben aus dem Kreis der Kreditempfänger ausscheidet.

Die hier beschriebene Familie Jansen gibt es nicht. Sie steht aber exemplarisch für die Gruppe derjenigen, die seit rund einem Jahr einen weitaus größeren Aufwand betreiben müssen, um an ihre Traumimmobilie zu kommen. Wenn sie sie überhaupt bekommen. Schuld ist die - Achtung - Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR).

Diese Richtlinie hat die EU bereits 2014 beschlossen, um in Zukunft solche Kredite zu verhindern, die zur Finanzkrise 2008 geführt hatten. Die WIKR goss der Bundestag vor etwas mehr als einem Jahr in deutsches Recht. Und schoss damit nach Ansicht vieler Experten, Banken und Sparkassen übers Ziel hinaus. „Grundsätzlich ist das Gesetz sinnvoll, aber es ist überreguliert“, sagt zum Beispiel Frank Werner aus dem Vorstand der Sparkasse Mülheim.

Ein Vertrag hat 351 Seiten und 55 Unterschriften

Die vielen Zwischenschritte sind das eine. Durch die zahlreichen Kontrollinstanzen ist aus einem Kreditvertrag, der früher 15 Seiten lang war und acht Unterschriften enthielt, laut Sparkasse ein bürokratisches Ungetüm mit 351 Seiten und insgesamt 55 Unterschriften geworden. Das Vertragswerk soll sicherstellen, dass sich der Kreditnehmer das Haus auch tatsächlich leisten, beziehungsweise den Kredit innerhalb der Laufzeit auch wirklich bedienen kann. Zum anderen soll es für größtmögliche Transparenz und einen größeren Wettbewerb zwischen europäischen Banken sorgen.

Um nicht die Finanzaufsicht (BaFin) auf den Plan zu rufen, müssen sich die deutschen Banken unterdessen nahezu dogmatisch an die gesetzlichen Vorgaben halten. Die hat der Gesetzgeber so eng gestrickt, dass bestimmte Berufs- und Gesellschaftsgruppen auf der Kippe stehen, die früher in der Regel ohne Probleme einen Kredit bekommen haben dürften.

Ein Rentner, der sein abbezahltes und hochwertiges Haus barrierefrei umbauen möchte, könnte zum Beispiel Probleme bekommen, weil sein rechnerisches Lebensalter nicht erwarten lässt, dass er den Kredit bis zu seinem Tod abbezahlen kann. Der Wert des abbezahlten Hauses spielt nämlich keine Rolle mehr. Genauso wie der persönliche Eindruck.

Es gibt Konfliktpotenzial mit den Kunden

Fußballer, Dezernenten, Landtags- und Bundestagsabgeordnete - die Liste derjenigen, die unter die Schranken des Gesetzes fallen, ist lang. Immerhin hat der Gesetzgeber angekündigt, nachbessern zu wollen. Der Impuls dazu ist von Abgeordneten des baden-württembergischen Landtags gekommen. Die waren mehr als überrascht, als ihnen der Sparkassenpräsident erklärte, dass sie aufgrund der Richtlinie künftig schwieriger an einen Kredit kommen dürften, da sie nur für fünf Jahre gewählt sind und unter Umständen nicht über die gesamte Kreditlaufzeit über ein geregeltes Einkommen verfügen.

Was genau an dem Gesetz geändert werden soll, ist noch nicht klar. Allerdings sei eine Reform dringend geboten, sagt Sparkassenvorstand Frank Werner. Und das nicht vorrangig, um Ab- und Beigeordneten zum Kredit zu verhelfen, sondern, um alle Kunden vor dem Gefühl zu bewahren, sich angesichts der Aufgabenfülle als Bittsteller zu fühlen.

Die Kreditrichtlinie sei ja eigentlich zum Schutz der Kunden ins Leben gerufen. Doch die empfänden das anders: „70 bis 80 Prozent fragen uns, was wir ihnen antun“, so Frank Werner weiter. Sie fühlten sich schlichtweg despektierlich behandelt. Das sei aber nicht das Ziel, sagt Werner, der betont, dass die Ablehnungsquote bei der Sparkasse „nahezu gleich geblieben“ sei. Die Anzahl an Immobilienfinanzierungen hat sich laut Sparkasse erstmals in 2016 negativ entwickelt. Ein klare Auswirkung der Richtlinie, meint Frank Werner. Dies habe zur Folge gehabt, dass die Zahl der Vertragsbeschlüsse von 900 in 2015 auf 765 im vergangenen Jahr gefallen seien.

Und viele Kunden würden wegen des hohen bürokratischen Aufwands schon zu Beginn des Kreditverfahrens aussteigen, sagt Werner und hofft nun auf die Reform.

Für einen schnellen Verlauf muss man Urlaub nehmen

Trotz aller Mehraufgaben und Konotrollschritte, die das Gesetz zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie mit sich gebracht hat, rät Sparkassenvorstand Frank Werner allen potenziellen Kreditnehmern, nicht vorschnell aufzugeben. Allerdings müsse man ehrlich zu sich selbst sein und sich fragen, ob man „tatsächlich dazu in der Lage ist. Und ob ich das wirklich möchte.“ Schließlich könne es manchmal auch besser sein, weiterhin zur Miete wohnen zu bleiben.

Und um schnell zu sein und sich die Wunschimmobilie zu sichern, müsse man sich jetzt von vornherein sorgfältiger vorbereiten, zum Beispiel sämtliche Unterlagen für die Kreditwürdigkeitsprüfung sofort zusammentragen. Um noch schneller zu sein und sämtliche Schritte quasi in einem Rutsch durchführen zu können, müsse man sich mittlerweile allerdings schon einen Tag frei nehmen.

Am Ende des Beratungsgesprächs gebe es unter anderem ein europaweit standardisiertes Merkblatt, das sämtliche Eckdaten zum Kreditangebot enthalte und mit dem der Kunde die Angebote anderer europäischen Banken vergleichen könne, so Frank Werner.

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Nach Meinung der Verbaucherschützer liegt das Problem nicht nur am Gesetz, sondern auch darin, wie Banken das Gesetz auslegen. Der Grund: Die Institute könnten nun auch direkt in die Haftung genommen werden, da im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist, dass der Darlehensgeber vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages vor allem zu einer umfassenden Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet ist (§§505a-505d BGB).

Kreditinstitute hatten über Probleme geklagt, Anforderungen zur Kreditwürdigkeitsprüfung richtig umzusetzen. Darauf will die Bundesregierung nun reagieren und Banken mit mehr Rechtssicherheit ausstatten.

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